Een van de eerste vragen die bij een woning kopen opkomt: hoeveel hypotheek kan ik eigenlijk krijgen? Het antwoord hangt af van meerdere factoren — uw inkomen, uw schulden, de waarde van de woning en de actuele hypotheekregels. In dit artikel zet ik de belangrijkste regels voor 2026 op een rij, zodat u weet waar u aan toe bent voordat u op zoek gaat naar een woning in Rotterdam of elders in Zuid-Holland.
De twee uitgangspunten: inkomen en woningwaarde
Bij het bepalen van uw maximale hypotheek kijken geldverstrekkers altijd naar twee grenzen: wat kunt u maandelijks betalen op basis van uw inkomen, en wat mag u maximaal lenen ten opzichte van de woningwaarde? De laagste uitkomst is bepalend.
Inkomensnorm: loan-to-income (LTI)
In 2026 geldt als hoofdregel dat u maximaal 4,5 keer uw bruto jaarinkomen kunt lenen. Verdient u samen met een partner? Dan wordt het hoogste inkomen voor 100% meegeteld en het tweede inkomen eveneens voor 100%. De exacte financieringslastpercentages worden jaarlijks vastgesteld door het Nibud en zijn afhankelijk van uw inkomensniveau en de actuele hypotheekrente.
Een rekenvoorbeeld: verdient u €55.000 bruto per jaar, dan is de globale hypotheekruimte op basis van inkomen circa €247.500. Bij een gezamenlijk inkomen van €85.000 kan dat oplopen tot ruim €380.000 — afhankelijk van de rente en uw persoonlijke situatie.
Waardegrens: loan-to-value (LTV)
Naast uw inkomen geldt er een grens op basis van de woningwaarde. In 2026 mag u maximaal 100% van de marktwaarde lenen. De bijkomende kosten — overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en eventuele makelaarskosten — betaalt u dus uit eigen middelen. Reken op circa 4 tot 6% van de koopsom aan bijkomende kosten.
Wilt u ook energiebesparende maatregelen meefinancieren, zoals zonnepanelen, vloerisolatie of een warmtepomp? Dan mag u in sommige gevallen iets meer lenen dan 100% van de woningwaarde. Meer hierover leest u op de pagina verbouwen en verduurzamen.
Wat verlaagt uw maximale hypotheek?
Naast inkomen en woningwaarde zijn er factoren die uw leencapaciteit verlagen. Het is belangrijk dat u hier vooraf rekening mee houdt:
- Studieschuld: Geldverstrekkers tellen een fictieve maandlast mee op basis van uw openstaande studieschuld bij DUO. Dit verlaagt uw maximale hypotheek.
- Persoonlijke leningen of roodstand: Alle lopende kredieten worden meegewogen. Aflossen vóór de hypotheekaanvraag kan lonend zijn.
- Alimentatieverplichtingen: Betaalt u alimentatie? Dan telt dit mee als maandelijkse last en verlaagt het uw leenruimte.
- Tijdelijk of flexibel contract: Heeft u een tijdelijk dienstverband of werkt u als zzp'er? Dan berekenen geldverstrekkers uw inkomen anders. Voor ondernemers en zelfstandigen gelden specifieke regels — lees daar meer over op de pagina hypotheek voor zzp'ers en ondernemers.
NHG: extra zekerheid én een lagere rente
Koopt u een woning onder de NHG-kostengrens? In 2026 ligt die grens op €450.000 (of hoger bij energiebesparende maatregelen). Met Nationale Hypotheek Garantie geniet u van twee voordelen: de geldverstrekker loopt minder risico en berekent daardoor een lagere rente — de zogenoemde NHG-korting. Bovendien staat de NHG garant als u door onvoorziene omstandigheden de hypotheek niet meer kunt betalen.
NHG is aantrekkelijk voor veel kopers in Rotterdam en de rest van Zuid-Holland. Bekijk de volledige voorwaarden op de website van NHG of lees meer op de pagina hypotheek met NHG.
Starters: extra aandacht voor de kosten naast de hypotheek
Als starter op de woningmarkt koopt u voor het eerst een woning. U heeft mogelijk recht op de startersvrijstelling overdrachtsbelasting: bent u jonger dan 35 jaar en koopt u een woning onder de vrijstellingsgrens, dan betaalt u geen 2% overdrachtsbelasting. Dit scheelt duizenden euro's aan aankoopkosten en geeft u meer ruimte voor de koopsom.
Wilt u meer weten over het kopen van uw eerste woning? Op de pagina hypotheek voor uw eerste koopwoning leest u stap voor stap wat er bij komt kijken.
Hoe weet u wat u precies kunt lenen?
Online rekentools geven een eerste indruk, maar ze houden geen rekening met uw volledige financiële situatie. De enige manier om echt te weten hoeveel hypotheek u kunt krijgen, is een persoonlijk gesprek met een onafhankelijk hypotheekadviseur. Ik kijk naar uw inkomen, uw schulden, uw woonwensen en de actuele rentetarieven — en geef u een eerlijk en concreet beeld van uw mogelijkheden.
De Rijksoverheid publiceert jaarlijks de actuele hypotheeknormen, maar de toepassing ervan is maatwerk. Dat is precies waar ik u bij help.
Hypotheekadvies in Rotterdam en Zuid-Holland
Als hypotheekadviseur in Rotterdam begeleid ik kopers door heel Zuid-Holland — van Rotterdam tot Den Haag, Delft en Dordrecht. Of u nu starter bent, doorstromer of uw hypotheek wilt oversluiten: ik zorg voor helder advies en een hypotheek die past bij uw situatie.
Wilt u weten hoeveel hypotheek u in 2026 kunt krijgen? Plan vrijblijvend een kennismaking en ik reken het voor u uit. Plan een kennismaking met Hüseyin Atan — zonder verplichtingen, gewoon een eerlijk gesprek over uw mogelijkheden.