U woont al een aantal jaar in uw huidige woning en merkt dat het tijd is voor de volgende stap. Een groter huis omdat het gezin groeit, een andere buurt, of gewoon toe aan iets nieuws. Doorstromen naar een volgende woning klinkt logisch, maar brengt ook de nodige financiële en praktische vraagstukken met zich mee. Wat doet u met uw overwaarde? Kunt u uw hypotheek meenemen? En wat als uw oude woning nog niet verkocht is als u al een nieuw huis op het oog heeft?
In dit artikel leg ik, Hüseyin Atan van Atan Hypotheken, u stap voor stap uit hoe doorstromen in de praktijk werkt en waar u op moet letten.
Wat betekent doorstromen eigenlijk?
Doorstromen houdt in dat u uw huidige koopwoning verkoopt en tegelijkertijd een nieuwe koopwoning aankoopt. Anders dan starters hoeft u niet helemaal opnieuw te beginnen: u heeft al vermogen opgebouwd in uw woning, namelijk uw overwaarde. Dat geeft u een sterke positie op de woningmarkt, maar maakt het financiële plaatje ook complexer dan bij een eerste koopwoning.
Overwaarde: wat is het en wat doet u ermee?
Overwaarde is het verschil tussen de actuele verkoopwaarde van uw woning en de hoogte van uw resterende hypotheekschuld. Stel: uw huis is verkocht voor €380.000 en uw hypotheek bedraagt nog €200.000. Dan heeft u €180.000 overwaarde.
Dat klinkt als een mooie meevaller, maar er zit een belangrijke fiscale regel aan vast. De eigenwoningreserve verplicht u om de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe woning, wilt u volledig gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek. Gebruikt u de overwaarde niet (of niet volledig), dan mag u over dat deel geen renteaftrek claimen op uw nieuwe hypotheek. Meer informatie hierover vindt u op de website van de Belastingdienst over de eigenwoningreserve.
Uw hypotheek meenemen naar een nieuwe woning
Veel mensen weten niet dat het soms mogelijk is om de huidige hypotheek mee te nemen naar de nieuwe woning. Dit heet portabiliteit of meeverhuizen. Voordelen:
- U behoudt uw huidige (mogelijk gunstige) rentevaste periode en rente.
- U hoeft geen boeterente te betalen voor het voortijdig beëindigen van uw hypotheek.
- U voorkomt hoge oversluiting- of advieskosten als het tarief van de huidige geldverstrekker gunstig is.
Of dit voor u mogelijk is, hangt af van de voorwaarden van uw geldverstrekker en de kenmerken van uw nieuwe woning. Niet elke hypotheekvorm of woning voldoet aan de eisen. Het is dus verstandig dit vroegtijdig te laten checken door een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Wat als u eerst koopt en dan pas verkoopt?
In een krappe woningmarkt — zoals die in Rotterdam en groot Zuid-Holland — kan het voorkomen dat u een droomwoning vindt voordat uw huidige huis verkocht is. U wilt niet het risico lopen die woning te missen, maar u heeft het geld uit de overwaarde nog niet beschikbaar. Hier biedt de overbruggingshypotheek uitkomst.
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening op basis van de verwachte overwaarde van uw te verkopen woning. Zodra uw woning verkocht is, lost u de overbruggingshypotheek af. U betaalt gedurende deze periode rente over het geleende bedrag. De looptijd is doorgaans maximaal twee jaar.
Houd er rekening mee dat u in de tussenperiode twee hypotheeklasten heeft: die van uw oude en die van uw nieuwe woning. Het is belangrijk dat u dit financieel kunt dragen. Ik help u graag bij het doorrekenen of en hoe dit voor u haalbaar is.
De aankoopbegeleiding bij uw volgende woning
Doorstromers hebben vaak al koopervaring, maar de woningmarkt verandert voortdurend. Biedingsstrategieën, bouwkundige keuringen, voorbehoud van financiering: het zijn allemaal aspecten waar u goed over na moet denken. Via aankoopbegeleiding krijgt u ondersteuning bij het gehele aankoopproces, van zoeken tot sleuteloverdracht.
Wilt u ook weten of het verstandig is uw hypotheek over te sluiten in combinatie met de aankoop van een nieuwe woning? Bekijk dan ook onze pagina over hypotheek oversluiten.
Kosten om rekening mee te houden
Doorstromen brengt kosten met zich mee. Denk aan:
- Overdrachtsbelasting: als doorstromer betaalt u 2% over de aankoopprijs van uw nieuwe woning (tenzij u in aanmerking komt voor een vrijstelling).
- Makelaarskosten voor de verkoop van uw huidige woning.
- Notariskosten voor de overdracht van zowel de verkochte als de nieuwe woning.
- Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten.
- Eventuele boeterente bij het voortijdig beëindigen van uw lopende hypotheek.
- Taxatiekosten voor de nieuwe woning.
Een realistisch beeld van alle kosten voorkomt onaangename verrassingen. Het Nibud biedt een handig overzicht van de kosten bij het kopen van een woning.
Actief in Rotterdam en heel Zuid-Holland
Atan Hypotheken begeleidt doorstromers in Rotterdam en de rest van Zuid-Holland bij elke stap van het proces. Of u nu wilt doorstromen in dezelfde buurt of naar een andere gemeente in de regio — ik ken de lokale woningmarkt en help u met een hypotheekoplossing die bij uw situatie past.
Klaar om de volgende stap te zetten?
Doorstromen naar een volgende woning vraagt om een goede voorbereiding en persoonlijk advies. Elk geval is anders: uw overwaarde, uw huidige hypotheekvoorwaarden, uw inkomen en uw wensen bepalen samen welke aanpak het verstandigst is.
Wilt u weten waar u aan toe bent? Plan een vrijblijvende kennismaking met Hüseyin Atan. Ik bespreek uw situatie graag persoonlijk en zorg dat u goed voorbereid de volgende stap zet.