Als ondernemer droomt u misschien al jaren van een eigen woning in Rotterdam of de rest van Zuid-Holland. Maar zodra u bij een bank aanklopt voor een hypotheek, merkt u al snel dat de spelregels voor ondernemers anders zijn dan voor mensen in loondienst. Geen vaste loonstrook, wisselende inkomsten en soms onduidelijkheid over uw toekomstige inkomen: banken kijken kritisch mee. Toch is een hypotheek als ondernemer of zzp'er zeker haalbaar — mits u weet waar u aan toe bent en u zich goed voorbereidt.
Waarom is een hypotheek aanvragen als ondernemer anders?
Een werknemer kan een werkgeversverklaring en recente loonstroken overleggen. Daarmee is zijn of haar inkomen eenvoudig te verifiëren. Als ondernemer ontbreekt dit bewijs. Uw inkomen fluctueert per jaar, per kwartaal of zelfs per maand. Geldverstrekkers kunnen daardoor moeilijker inschatten of u de maandlasten van een hypotheek structureel kunt dragen.
Dat maakt de hypotheekaanvraag complexer, maar zeker niet onmogelijk. Banken hebben de afgelopen jaren hun beleid voor ondernemers verfijnd. Er zijn inmiddels meerdere geldverstrekkers die specifiek beleid hanteren voor zzp'ers, eenmanszaken, vennoten en directeur-grootaandeelhouders (DGA's).
Wat vraagt de bank van u?
De bank wil zekerheid. Om die te krijgen, kijken geldverstrekkers doorgaans naar de volgende documenten en criteria:
- Drie jaar belastingaangiften: De meeste banken vragen om de aangiften inkomstenbelasting over de afgelopen drie jaar. Hieruit halen zij uw fiscale winst of inkomen als ondernemer.
- Jaarrekeningen: Naast de belastingaangiften willen geldverstrekkers ook uw jaarrekeningen zien, opgesteld door een accountant of boekhouder.
- Gemiddeld inkomen: Op basis van de drie jaarcijfers berekent de bank een gemiddeld toetsinkomen. Soms weegt het laagste jaar zwaarder mee, wat het toetsinkomen kan drukken.
- KvK-inschrijving: Uw inschrijving bij de Kamer van Koophandel toont aan hoe lang u al ondernemer bent en in welke branche.
- Huidige opdrachten of contracten: Sommige geldverstrekkers vragen naar lopende opdrachten om te beoordelen of uw inkomen de komende periode stabiel blijft.
Hoe berekent de bank uw maximale hypotheek?
De bank berekent uw maximale hypotheek op basis van uw toetsinkomen. Bij ondernemers is dat inkomen het gemiddelde van de afgelopen drie jaar fiscale winst of nettoresultaat. Het Nibud stelt jaarlijks de financieringslastpercentages vast die banken verplicht moeten gebruiken. Die percentages bepalen hoeveel van uw inkomen u maximaal aan hypotheeklasten mag besteden.
Hebt u een BV? Dan kijkt de bank naar uw DGA-salaris én naar eventueel dividend dat u heeft uitgekeerd. De manier waarop dividend wordt meegewogen verschilt per geldverstrekker. Heeft u een eenmanszaak of VOF, dan telt de volledige fiscale winst als inkomen — al kan de bank bijzondere of eenmalige omzetpieken buiten beschouwing laten.
Eigen vermogen en spaargeld
Naast uw inkomen let de bank ook op uw eigen vermogen. Vanaf 2018 is het niet meer mogelijk om de volledige koopsom plus bijkomende kosten te financieren. U financiert maximaal 100% van de woningwaarde via een hypotheek. De bijkomende kosten — zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele advieskosten — betaalt u uit eigen middelen. Voor een woning van €350.000 betekent dat al snel een eigen inbreng van €10.000 tot €15.000 of meer.
Als ondernemer is het verstandig om ook een financiële buffer aan te tonen. Een geldverstrekker ziet graag dat u niet volledig afhankelijk bent van uw maandelijkse omzet, maar ook een reserve achter de hand heeft voor magere periodes.
Heeft u recht op NHG?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is ook voor ondernemers beschikbaar, mits de woningwaarde binnen de NHG-grens valt. In 2026 ligt die grens op €450.000. Met NHG profiteert u van een lagere rente en extra zekerheid voor zowel uzelf als de geldverstrekker. Kijk op de website van NHG voor de actuele voorwaarden en kostengrens.
De rol van de rechtsvorm
Uw rechtsvorm heeft grote invloed op hoe de bank uw inkomen beoordeelt. Hieronder de belangrijkste situaties:
- Eenmanszaak / zzp: De fiscale winst uit uw aangifte geldt als inkomen. Zelfstandigenaftrek en MKB-winstvrijstelling worden hierbij verwerkt.
- VOF: Uw aandeel in de winst van de vennootschap telt mee als uw inkomen.
- BV (DGA): De bank kijkt naar uw salaris vanuit de BV én eventueel dividend. De berekening is complexer en verschilt per geldverstrekker.
Bij twijfel over uw situatie is het raadzaam om de Belastingdienst te raadplegen over uw fiscale positie als ondernemer, en vervolgens met een hypotheekadviseur te bespreken hoe dit doorwerkt op uw hypotheekmogelijkheden.
Tips om uw kansen te vergroten
Een goede voorbereiding maakt het verschil. Hier zijn praktische tips om uw kansen op een hypotheek als ondernemer te vergroten:
- Zorg dat uw administratie op orde is: actuele jaarrekeningen en belastingaangiften, op tijd ingediend.
- Bouw een aantoonbare financiële buffer op voordat u een hypotheekaanvraag doet.
- Wacht niet tot het laatste moment: start minstens een jaar van tevoren met voorbereiding als u weet dat u een woning wilt kopen.
- Overweeg of uw inkomen stabiel genoeg is of juist sterk schommelt — dat beïnvloedt welke geldverstrekker het beste bij u past.
- Schakel een hypotheekadviseur in die ervaring heeft met ondernemers. Niet alle adviseurs kennen de specifieke spelregels voor zzp'ers en DGA's.
Aankoopbegeleiding: extra steun bij het koopproces
Naast de financiering zelf is het koopproces zelf ook een uitdaging. Als ondernemer heeft u het druk met uw bedrijf. Professionele aankoopbegeleiding ontzorgt u tijdens de bezichtigingen, onderhandelingen en het juridische traject. Zo weet u zeker dat u niet te veel betaalt en dat alle clausules in het koopcontract kloppen.
Klaar om de stap te zetten?
Een hypotheek als ondernemer vraagt om kennis, voorbereiding en de juiste begeleiding. Hüseyin Atan van Atan Hypotheken heeft ruime ervaring met ondernemers in Rotterdam en heel Zuid-Holland. Hij bekijkt uw situatie persoonlijk, legt helder uit wat uw mogelijkheden zijn en begeleidt u van eerste oriëntatie tot het tekenen van de hypotheekakte.
Wilt u weten wat er voor u mogelijk is? Plan een vrijblijvende kennismaking en ontdek wat Atan Hypotheken voor u kan betekenen.